Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, nabycie własności poprzez zasiedzenie nieruchomości zachodzi, gdy osoba przez odpowiednio długi czas włada cudzym mieniem tak, jakby było ono jej własnością (tzw. posiadanie samoistne). W zależności od tego, czy posiadacz był w dobrej, czy w złej wierze, okres wymagany do zasiedzenia wynosi odpowiednio 20 albo 30 lat.

Zasiedzenie służebności gruntowych

Na podobnych zasadach co własność można nabyć przez zasiedzenie niektóre służebności gruntowe. Konieczne jest jednak istnienie trwałego i widocznego urządzenia (np. utwardzona droga), które świadczy o ciągłym korzystaniu z cudzej nieruchomości. Droga wydeptana „na dziko” co do zasady nie spełnia tego kryterium, natomiast już wybrukowany trakt – tak.

Jak przebiega procedura sądowa?

Aby formalnie stwierdzić nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, należy złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla położenia gruntu lub budynku. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a jego celem jest jedynie urzędowe potwierdzenie skutku, który już nastąpił z upływem odpowiedniego terminu. Orzeczenie o zasiedzeniu ma charakter deklaratoryjny (potwierdza stan zaistniały z mocy prawa). Prawa rzeczowe (np. hipoteka) ustanowione wcześniej na rzeczach pozostają w mocy, o ile nie są sprzeczne z istotą zasiedzenia.

Jak udowodnić zasiedzenie?

Najważniejsze jest przedstawienie dowodów ciągłości posiadania oraz jego samoistnego charakteru. Mogą to być:

• Zeznania świadków (sąsiedzi, rodzina, znajomi), którzy potwierdzą, że wnioskodawca zachowywał się jak właściciel.

  reklama
  

• Dokumenty finansowe (dowody zapłaty podatku od nieruchomości, faktury za media, remonty, konserwację).

• Zdjęcia ukazujące, że przez lata wnioskodawca korzystał z nieruchomości w sposób typowy dla właściciela.

Jak właściciel może bronić się przed zasiedzeniem?

Aby przerwać bieg zasiedzenia, właściciel musi wykonać czynności świadczące o chęci odzyskania nieruchomości lub potwierdzenia swoich praw. Zaliczają się do nich: powództwo windykacyjne, wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z gruntu, sprawy sądowe. Jeśli posiadacz jest w związku małżeńskim, właściciel powinien objąć pozwem obojga małżonków, aby skutecznie przerwać bieg w stosunku do każdego z nich.

Skutki stwierdzenia zasiedzenia

Z dniem upływu określonego terminu (20 lub 30 lat) następuje przejście własności na posiadacza. Sąd jedynie potwierdza ten stan, wydając postanowienie o zasiedzeniu. Nowy właściciel otrzymuje wszystkie prawa do przedmiotu zasiedzenia (np. może zbyć daną działkę). Rodzi to następujące skutki:

• Dotychczasowy właściciel traci prawo do nieruchomości.

• Ograniczone prawa rzeczowe, takie jak hipoteka, nie ulegają zmianie, o ile były ustanowione wcześniej i nie są sprzeczne ze skutkiem nabycia własności.

• Powstaje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn (stawka 7% podstawy opodatkowania) – co może być zmniejszone o koszty poniesione przez posiadacza na ulepszenie nieruchomości.

Gdzie zasiedzenie jest niemożliwe lub ograniczone?

Warto pamiętać, że zasiedzenie nie jest możliwe lub bywa ograniczone, jeśli chodzi o:

• części lokali mieszkalnych,

• nieruchomości rolne: ich zasiedzenie ograniczone jest do rolników indywidualnych,

• nieruchomości należące do małoletniego: nie można ich zasiedzieć przed upływem dwóch lat od osiągnięcia pełnoletności przez prawowitego właściciela,

• nieruchomości stanowiące drogi publiczne: chyba że nigdy nie powstały tam obiekty drogowe,

• mienie spółdzielcze: aktualnie nie podlega zasiedzeniu, choć orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego otworzyło w pewnych sytuacjach furtkę dla przyszłych roszczeń,

• prawo użytkowania wieczystego,

• posiadanie zależne (najem, dzierżawa, zastaw).

źródło: materiał prasowy nadesłany / sponsorowany