Czym zatem jest umowa o dożywocie? Jest to typ umowy przewidziany przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie) powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Z daleko posuniętej ostrożności w postanowieniach zawieranej umowie należy określić szczegółowo zobowiązania nabywcy nieruchomości, tak by w okresie trwania umowy nie pojawiły się jakiekolwiek nieporozumienia. Przedmiotem świadczenia zbywcy w umowie dożywocia jest przeniesienie nieruchomości stanowiącej własność dożywotnika. Może to być nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa, umowa może także dotyczyć prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego. Przepis nie zawiera ograniczeń, jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości, jednak nie jest możliwe zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia, stanowi ono bowiem ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność (tak J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz).

Warto również wskazać, że dożywocie można zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. W nauce prawa wskazuje się, że o istnieniu relacji bliskości powinien przesądzać całokształt okoliczności danego przypadku, w szczególności istnienie rzeczywistych więzi emocjonalnych między zbywcą a osobą wskazaną jako dożywotnik.

W wyroku z dnia 17 października 2013 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. I ACa 1068/13) stwierdził, że wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku. Stąd nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, że w przyszłości osoba uprawniona z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa.

W związku z tym, że przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Brak odpowiedniej formy spowoduje, że zawarta umowa będzie nieważna.

Kolejnym nasuwającym się pytaniem dotyczącym umowy o dożywocie jest wskazanie, co zrobić jeśli stosunki osobiste pomiędzy stronami umowy pogorszyły się do tego stopnia, że nie jest możliwe utrzymywanie wspólnych kontaktów. Z istoty rzeczonej umowy wynika bowiem pozostawanie zobowiązanego i dożywotnika w bliskości, choćby pośredniej. Odpowiedzi na to dostarcza nam treść art. 913 KC, który stanowi, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zmieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, co więcej w wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Gdy dożywocie zostało ustanowione na rzecz osoby bliskiej zbywcy, uwzględnienie powództwa nabywcy o rozwiązanie umowy powoduje wygaśnięcie dożywocia w stosunku do osoby trzeciej, natomiast powrotne przejście własności następuje w stosunku do zbywcy.

Niezwykle istotne dla osób chcących zawrzeć umowę o dożywocie w kontekście obowiązku podatkowego jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. II FSK 1967/11), w którym wskazano, że ten, kto przed upływem pięciu lat od kupienia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy.

Krystian Górniak
Autor jest adwokatem, członkiem Wielkopolskiej Izby Adwokackiej, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, prowadzi kancelarię adwokacką w Turku.