piątek 14 grudnia 2018

Alfreda, Izydora, Zoriny

reklama

Umowa o dożywocie. Czym jest i kto powinien ją zawierać?

Umowa o dożywocie. Czym jest i kto powinien ją zawierać? - foto: freeimages.com / linusb4
foto: freeimages.com / linusb4 

Często zdarza się, że osoby w podeszłym wieku chcą rozporządzić wypracowanym przez całe swoje życie majątkiem na rzecz bliskich im osób. W takich sytuacjach w znakomitej części sporządzane są umowy darowizn. Taka sytuacja powoduje, że darczyńcy nie mają żadnej gwarancji tego, że obdarowani będą zachowywali się wobec nich w sposób należyty. Należy zauważyć, że art. 898 Kodeksu cywilnego wskazuje na możliwość odwołania darowizny, jeżeli obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności. Takie czynności wiążą się niestety najczęściej z koniecznością wytoczenia powództwa i wydania rozstrzygnięcia przez właściwy sąd. Aby nie być zmuszonym do liczenia na wyłącznie dobrą wolę osoby, której chcemy przekazać określony składnik majątku (nieruchomość) zdecydowanie bezpieczniejszym dla darczyńcy sposobem jest zawarcie umowy o dożywocie.

Czym zatem jest umowa o dożywocie? Jest to typ umowy przewidziany przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie) powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Z daleko posuniętej ostrożności w postanowieniach zawieranej umowie należy określić szczegółowo zobowiązania nabywcy nieruchomości, tak by w okresie trwania umowy nie pojawiły się jakiekolwiek nieporozumienia. Przedmiotem świadczenia zbywcy w umowie dożywocia jest przeniesienie nieruchomości stanowiącej własność dożywotnika. Może to być nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa, umowa może także dotyczyć prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego. Przepis nie zawiera ograniczeń, jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości, jednak nie jest możliwe zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia, stanowi ono bowiem ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność (tak J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz).

reklama

Warto również wskazać, że dożywocie można zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. W nauce prawa wskazuje się, że o istnieniu relacji bliskości powinien przesądzać całokształt okoliczności danego przypadku, w szczególności istnienie rzeczywistych więzi emocjonalnych między zbywcą a osobą wskazaną jako dożywotnik.

W wyroku z dnia 17 października 2013 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. I ACa 1068/13) stwierdził, że wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku. Stąd nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, że w przyszłości osoba uprawniona z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa.

W związku z tym, że przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Brak odpowiedniej formy spowoduje, że zawarta umowa będzie nieważna.

reklama

Kolejnym nasuwającym się pytaniem dotyczącym umowy o dożywocie jest wskazanie, co zrobić jeśli stosunki osobiste pomiędzy stronami umowy pogorszyły się do tego stopnia, że nie jest możliwe utrzymywanie wspólnych kontaktów. Z istoty rzeczonej umowy wynika bowiem pozostawanie zobowiązanego i dożywotnika w bliskości, choćby pośredniej. Odpowiedzi na to dostarcza nam treść art. 913 KC, który stanowi, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zmieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, co więcej w wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Gdy dożywocie zostało ustanowione na rzecz osoby bliskiej zbywcy, uwzględnienie powództwa nabywcy o rozwiązanie umowy powoduje wygaśnięcie dożywocia w stosunku do osoby trzeciej, natomiast powrotne przejście własności następuje w stosunku do zbywcy.

Niezwykle istotne dla osób chcących zawrzeć umowę o dożywocie w kontekście obowiązku podatkowego jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. II FSK 1967/11), w którym wskazano, że ten, kto przed upływem pięciu lat od kupienia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy.

Krystian Górniak
Autor jest adwokatem, członkiem Wielkopolskiej Izby Adwokackiej, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, prowadzi kancelarię adwokacką w Turku.

Podobne artykuły

Porady prawne: Zatrzymanie prawa jazdy

Porady prawne: Zatrzymanie prawa jazdy

31 st.
Zwolnienie dyscyplinarne pracownika

Zwolnienie dyscyplinarne pracownika

2 st.
Pojazd zastępczy? To Ci się należy!

Pojazd zastępczy? To Ci się należy!

27-11-2017
komentarze wspiera Disqus

Redakcja portalu Turek.net.pl nie odpowiada za treści zamieszczanych przez czytelników komentarzy, zastrzegając sobie jednocześnie prawo do ich moderowania oraz kasowania w przypadkach ewidentnego naruszania prawa. Komentarze zniesławiające lub mogące naruszać dobra osobiste osób trzecich grożą odpowiedzialnością karną i cywilną. Osoby pokrzywdzone mogą skutecznie dochodzić swoich praw w organach ścigania i w sądach.
Wysłanie formularza jest równoznaczne z akceptacją regulaminu potalu Turek.net.pl

reklama
reklama
reklama